澳大利亞的商業(yè)地產取得自2008年金融危機來的總回報，包括固定收入回報和資本增長回報。

據摩根士丹利數(shù)據，過去一年澳洲商業(yè)地產的總回報已經達到了12%。其中，6.9%的回報來自于租金回報，4.8%的回報來自于資本增長，這一數(shù)據采樣來源與分布在全澳價值1510億澳元的各個商業(yè)資產。

全澳商業(yè)地產投資火爆，富豪們爭先恐后前來投資。那么，澳洲商業(yè)地產有哪些優(yōu)劣勢呢？

澳洲商業(yè)地產優(yōu)勢

1. 高租金回報

相對于3%的獨棟住宅回報率，以及4%的公寓回報率，商業(yè)地產的回報顯然更高。根據2015年的統(tǒng)計，全澳商業(yè)地產板塊的平均收益回報高達6.8%。其中的零售業(yè)地產達到6%的租金回報，辦公室地產達到7%回報率，工業(yè)地產則達到9%的回報。當然，以上數(shù)據只是一個平均值，并不能代表個例，具體的租金回報率還是要跟地點和房屋質量掛鉤的。

依照現(xiàn)在全球以及澳洲持續(xù)低迷的經濟形勢，各種專家一直在唱衰房地產市場。在當今不穩(wěn)定的經濟環(huán)境下，小編認為現(xiàn)金流才是王道，而越高的租金回報就意味著能帶給投資者更多的現(xiàn)金流，用以保證周轉及資金鏈的穩(wěn)定。

2. 低持有成本

通常住宅投資者需支付很多的費用，如市政費（council rate）、水費（water rate）、維修費用、房屋保險，以及中介管理費等等。所有的費用加起來能達到總租金收入的30%。但是對于商業(yè)地產的投資人來說，完全不需要擔心這些，租客會支付所有的日常支出，以及政府要求繳納的費用。

就拿工業(yè)地產來說，租客甚至要為房東支付房東自己的土地稅，中介管理費。而房東只需要負責房屋本身的老化和維護。如果是一個近新的商業(yè)地產，投資者拿到的租金就幾乎等同于的稅前純利潤，與此同時，也避免了水費上漲，政府增加市政費以及增加稅收等被動風險。

3. 可觀的資本增值

在擁有高租金回報的前提下，不要忘記商業(yè)地產也具有一定的增值潛力。特別是零售業(yè)地產，通常在人群集中的商圈里，占據有利的地理位置以及臨街面，非常適合做底商加公寓住宅的綜合性開發(fā)，所以也是地產開發(fā)商爭相拼搶的地產。

除此之外，辦公室地產和工業(yè)地產的增值則相對穩(wěn)健一些，其主要取決于租客質量、租金以及租期長短，換言之，一個租約也能帶動商業(yè)地產的增值。到這里，能看出商業(yè)地產在給投資者帶來可觀的現(xiàn)金流的同時，還帶來了豐厚的地產增值收益，何樂而不為呢。

4. 長租期和租金增長

通常住宅的租期最多一年，一年后需要續(xù)租，或者找其他的租客。相比之下，商業(yè)地產的租約一般在3年到10年。更有甚者，部分租客諸如一些上市公司則會要求15年甚至以上的租約，再多加10年的租客選項等，加起來能有將近50年左右的總租期。

與此同時，因為這些上市公司都有著很好的商譽，大多是享譽世界的百年企業(yè)，所以發(fā)生欠租或者毀約這類麻煩的可能性非常小。

也有人可能會擔心長租約會影響房東提高租金，或者幾年后租房市場火爆，租金大漲怎么辦？那您可以把心放好了，因為通常澳洲的商業(yè)地產租約一般會每年增加一定的比例。

年租金增長分成按CPI（物價指數(shù)）增加，和固定增長。如果是固定增長的話，一般是在前一年租金的基礎上每年增長3%-5%之間。另外，當當前租約快要結束，需跟租客商量續(xù)租或者執(zhí)行租客選項（option）的時候，房東是可以按照市場情況去調整租金的。

5. 更易融資

在當前大環(huán)境的影響下，各大銀行和貸款機構都在收緊銀根，投資性住宅的貸款越來越難，利息也越來越高，目的是迫使住宅地產市場降溫，降低泡沫風險。但是商業(yè)地產的融資會相對容易，因為商業(yè)地產一直在穩(wěn)健的發(fā)展，并沒有和住宅市場一樣地爆發(fā)性增長。

更重要的一點是商業(yè)地產本身就可以產生可觀的租金回報，完全可以支付貸款所產生的利息，做到自給自足。但是，相對于住宅地產的80%貸款比例，商業(yè)地產貸款最多只能貸款70%，租期也更短。

商業(yè)地產的劣勢

首先，因為租約較長，租金較高，商業(yè)地產也需要更多的時間去找到合適的租客，一個好的租客至關重要，甚至可以增加地產的價值。

看一個商業(yè)地產好不好租，主要取決于地點、建筑規(guī)模和建筑的新舊程度。比如一個市中心的街邊小店，可能在前一個租客還沒搬走就會被租出去，但如果是郊區(qū)的大型工廠，可能要花費幾個月甚至一年的時間找到新的租客。所以當租約結束之前，投資者要籌備準備金以應對找到新租客之前這段時間的資金成本。

相對于住宅性地產，總體來說商業(yè)地產的資產增值會相對較弱，尤其是工業(yè)地產和辦公室地產。因為商業(yè)地產在資產增值方面比較穩(wěn)健，每年僅有小幅度的增值，不會有爆發(fā)性的增長，所以也更適合長期投資者。對于追求“短頻快”的投資者，住宅地產始終是更適合的選擇。

還有很重要的一點，商業(yè)地產的門檻相對高一些，對資金量的要求會更大。 雖然從幾十萬到上億澳元的商業(yè)地產都會存在，但是高質量的商業(yè)地產基本都超過500萬澳幣。考慮到租客、租金、土地大小和增值潛力的因素，由此可得出經濟規(guī)模越大則優(yōu)勢越大，反之亦然。