一、上海房產經營抵押貸款流程：

1.準備資料：需要提供包括房產證、身份證、婚姻證明、收入資料、房產證、營業(yè)執(zhí)照、公司章程、購銷合同等資料。

2.提交申請：申請人將申請材料提交給貸款機構，等待審核。

3.審核貸款：貸款機構會對信用記錄、還款能力等進行評估，決定是否批準貸款。

4.評估房產價值：貸款機構會派專業(yè)估價師對房產進行評估，以確定抵押貸款的額度。

5.簽訂抵押合同：如果貸款被批準，申請人需要和貸款機構簽訂抵押合同，并按照要求提供擔保物。

6.公證抵押登記：有些房屋抵押需要做產權公證，借款人到上海不動產交易中心辦理抵押登記手續(xù)。

7.貸款機構放款：拿到房屋抵押的他項權證后，貸款機構會將款項轉入申請人的指定賬戶。

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二、上海市銀行房屋經營抵押貸款：

1.可貸額度：經營抵押貸可貸3000萬；

2.貸款利率：經營貸年化利率2.35%；

3.還款期限：長還款期20年；

4.還款方式：單筆先息后本10年，等額本息長20年。

5.二押政策：上海市個人按揭房可以申請二押貸款，可貸1000萬，年化利率2.65%起，可以先息后本還款。

三、準入條件：

1.個人要求：大陸戶籍，借款人22-65周歲，抵押人20-70周歲；

2.主體要求：上海本地營業(yè)執(zhí)照滿1年，借款人為公司法人、股東或個體戶、企業(yè)實際控股人，上班族可處理執(zhí)照；

3.征信要求：兩年內單筆貸款不可連3累6，所有貸款五年內不可連2累計15以上，貸記卡近一年不能逾期3以上。

4.二押要求：按揭房供滿6個月，抵押房供滿1年，有足夠剩余抵押空間價值，房屋類型為住宅和公寓。

四、上海房產要求：

1.房產類型：住宅、公寓、廠房、寫字樓、商鋪、別墅，接受劃撥地住房、樓梯房；

2.樓齡要求：1993年以后建成房屋，中心區(qū)域樓齡不超過40年；

3.抵押成數：住宅不超過房產價值90%，公寓、別墅不超過80%，其他7成，過戶不滿一年扣0.5成。

4.房屋范圍：房產位于上海黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、浦東新區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)等地。